Nuo lapkričio mėnesio keičiasi sodo namų statybos tvarka
rugsėjo 20th, 2024
Sodininkų bendrijų įstatymo (toliau – Įstatymas) 6 str. 9 d. nustato, kad sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų. Įstatymo 6 str. 10 d. 2 p. nustato, jog gyvenamo namo ar sodo namo didžiausias aukštis 8,5 m, priklausinio – 5 m. Šiuo metu sodininkų bendrijose sodo sklype be leidimo leidžiama statyti gyvenamus ar sodo namus iki 80 kv.m. ploto.
LR Aplinkos ministro 2024 m. birželio 14 d. įsakyme Nr. D1-197 Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymo nr. d1-713 „Dėl statybos techninio reglamento str 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ patvirtinimo“ pakeitimo (toliau – STR 1.01.03:2017) 5 priede numatyta 1.1. p. gyvenamųjų vienbučių ir dvibučių paskirties pastatų didžiausias aukštis 5 m, plotas – 50 kv.m., 2.3. p. – sodo namų didžiausias aukštis 5 m, plotas – 50 kv.m.
Lietuvos sodininkų draugiją kreipėsi į Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) dėl sodininkams kylančių klausimų.
1. Kaip interpretuoti Įstatymo 6 str. 9 d. ir 10 d. ir STR 1.01.03:2017 nuostatas dėl sodo sklypuose statomų vienbučių gyvenamųjų namų ir sodo namų didžiausio aukštingumo bei didžiausio bendro ploto?
Inspekcijos atsakymas:
Lietuvos Respublikos sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 9 dalyje nustatyta, kad sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų.
Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad mėgėjų sodo sklype statomi statiniai turi atitikti šiuos rodiklius:
1) maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos
ministerijos nustatytus reikalavimus vienbučiams gyvenamiesiems pastatams;
2) gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis – 8,5 m;
3) priklausinio (pastato) didžiausias aukštis – 5 m.
Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ (toliau – STR 1.01.03:2017) (redakcija (2024-06-15 – 2024-10-31)) 2 lentelės „Nesudėtingi statiniai“ 1 punkte nustatyta, kad gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatas, kurio didžiausias aukšis iki 8,5 m ir didžiausias plotas 80 m2, yra II gr. nesudėtingas statinys.
STR 1.01.03:2017 (redakcija (2024-06-15 – 2024-10-31)) 2 lentelės „Nesudėtingi statiniai“ 4 punkte nustatyta, kad sodo namai, kurių didžiausias aukšis iki 8,5 m ir didžiausias plotas 80 m2, yra I gr. nesudėtingas statinys, kurio didžiausias aukštis 5 m. ir didžiausias bendras plotas 50 m2 yra II gr. nesudėtingas statinys.
STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelės 1.1 papunktyje nustatyta, kad vienbučių paskirties pastatai, dvibučių paskirties pastatai, kurio dižiausias aukštis 5 m. ir didžiausias bendras plotas 50 m2 yra II gr. nesudėtingas statinys.
STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelės 2.3 papunktyje nustatyta, kad sodo namas, kurio dižiausias aukštis 5 m. ir didžiausias bendras plotas 50 m2 yra II gr. nesudėtingas statinys.
Pažymime, kad STR 1.01.03:2017 nauja redakcija įsigalios 2024-11-01. Taigi tarp šiuo metu galiojančio STR 1.01.03:2017 ir Sodininkų bendrijų įstatymo neatitikimų nėra.
Taip pat pažymime, kad STR 1.01.03:2017 (redakcija nuo 2024-11-01) 5 priedo 2 lentelėje nustatyti reikalavimai nesudėtingiesiems statiniams. Sodininkų bendrijų įstatyme nėra nurodyta, kad sodo sklype galima statyti tik nesudėtingąjį statinį – gyvenamąjį namą, taigi gyvenamasis namas gali būti ir neypatingas statinys. Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 10 dalies 2 punkte nustatytas tik gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis – 8,5 m, tačiau nėra nustatytas didžiausias plotas.
2. Kokių veiksmų turi imtis sodų sklypų savininkai, pradėję statyti gyvenamuosius vienbučius namus ar sodo namus pagal dabartinius reikalavimus iki 2024 m. lapkričio 1 d.?
3. Ar sodų sklypų savininkams iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėjusiems statyti vienbučius gyvenamus namus ar sodo namus bus leidžiama baigti statybas pagal dabartinį teisinį reglamentavimą, jeigu taip, tai koks terminas nustatomas statybų užbaigimai po 2024 m. lapkričio 1 d.
Inspekcijos atsakymas:
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. sausio 11 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-62-701/2024 nurodyta, kad „ Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant statybos ir statybą leidžiančio dokumento teisėtumo klausimus, taikytinas grįžimo į buvusią padėtį modelis, reiškiantis, kad turi būti tiriama ir vertinama ta faktinė situacija, kuri buvo statybos pradžios ar statybą leidžiančio dokumento išdavimo momentais, taikomi tie teisės aktai, kurie galiojo būtent pirmiau įvardytais momentais. Kitoks aiškinimas suponuotų lex retro non agit (įstatymas neturi grįžtamosios galios) principo pažeidimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-201-695/2018, 65 punktas). Taigi, sprendžiant ginčus, kylančius iš šių santykių, svarbu tinkamai nustatyti konkrečiam etapui taikytinas teisės normas.
Atsižvelgiant į teismų suformuotą praktiką statinio statybos teisėtumas nustatomas pagal statybos pradžios laikotarpiu galiojusius teisės aktus. Todėl iki 2024-11-01 pradėjus sodo namo, kurio bendras plotas iki 80 m2 statybą ar rekonstravimą, statybos leidimo privalomumas nustatomas pagal statybos pradžios teisės aktus, t. y. galiojančius iki 2024-11-01 ir 2024-11-01 įsigaliosiantis naujas teisinis reguliavimas nesukels pareigos gauti statybą leidžiančio dokumento pradėtiems statyti ar rekonstruoti sodo namams iki 80 m2 bendro ploto, jei statybos pradžioje statybą leidžiantis dokumentas nebuvo privalomas.
Statybos pradžią patvirtinantys dokumentai nesudėtingiems statiniams nėra reglamentuoti. Inspekcijos nuomone, nesudėtingojo statinio statybos pradžią gali patvirtinti Statybos įstatymo 39 straipsnio 2 dalyje numatyta pažyma: “2. Nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys (išskyrus atvejį, kai jis rekonstruojamas į ypatingąjį ar neypatingąjį statinį) ir daiktinės teisės į jį statytojo (užsakovo) pageidavimu gali būti įregistruojami Nekilnojamojo turto registre Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“ užpildytos pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą pagrindu Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo ir Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka“. Taip pat, tai galėtų būti kadastro bylos, sudarytos nebaigtai statybai, antstolio konstatuotos faktinės aplinkybės ir kiti statybos pradžią įrodantys bei patvirtinantys dokumentai.
Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2024 m. rugpjūčio 27 d. įsakymo Nr. D1-283 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 12 d. įsakymo Nr. D1-878 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ patvirtinimo“ pakeitimo“, kuris įsigalios nuo 2024 m. lapkričio 1 d. 2.5 papunktyje nustatyta, kad iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėta statinio statyba, kai nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, užbaigiama, kadastro duomenų byla parengiama ir užregistruojama Nekilnojamojo turto registre pagal 2024 m. spalio 31 d. galiojusius teisės aktus“.